[ANÁLISIS ESTADÍSTICO] Comportamiento del Índice de Precios de Vivienda

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El trabajo consiste en un análisis desde un punto de vista estadístico, y dentro del mercado español, del comportamiento de las variaciones trimestrales en los índices de precios de vivienda, tasa de paro, IBEX e IPC, tanto desde el punto descriptivo de cada uno de estos índices como desde el punto de vista de correlaciones y regresión de los datos sobre el índice de precios de vivienda.



El objetivo final es analizar el comportamiento de los precios de la vivienda en función del resto de variables. También tendremos en cuenta la ecuación de regresión que identifique este comportamiento en el periodo comprendido entre Enero 2007 y Junio 2018.

Análisis de los precios de vivienda entre 2007 y 2018

Elegimos este periodo, interesados en estudiar qué ha ocurrido con estas variables desde el inicio de la última crisis financiera que hemos sufrido; desde su origen en EEUU, su traslado a España, y cómo han continuado desarrollándose en el periodo de recuperación hasta fechas actuales.

Es importante recalcar que el estudio se ciñe a un periodo concreto (Enero 2007 – Junio 2018) dado que, ampliando o reduciendo el período a analizar, pueden existir variaciones en los resultados.

Se inicia el estudio en 2007 puesto que es la fecha desde la que el Instituto Nacional de Estadística ha recopilado datos oficiales públicos acerca de la evolución del mercado de Vivienda, recogiendo estos datos en el Índice de Precios de Vivienda.

Se ha elegido el comportamiento de estas variables, partiendo de la base de que todas ellas tienen una estrecha relación con el comportamiento de la economía y la evolución general en el país.

Consideramos que el crecimiento de estas variables debería ser síntoma de una mejora de la situación económica general. Salvo en el caso de la Tasa de Paro, en la que debería existir una correlación inversa. Ya que el crecimiento de esta debería suponer un decrecimiento de las otras variables.

IBEX e IPC ↑ Tasa de paro ↓ → IPV ↑

Partiendo de esta hipótesis realizamos el estudio estadístico.

Cómo he realizado el estudio estadístico – consideraciones previas

Para realizar el estudio y obtener los datos necesarios se utiliza el programa estadístico SPSS. Gracias al cual obtenemos todos los gráficos descriptivos y resultados del comportamiento conjunto de estos índices

Las variables
a analizar son:

  • IPV – Índice de Precios de la Vivienda. Recopilado por el Instituto Nacional de Estadística recoge información pública oficial acerca de la variación de Precios que existe en el mercado nacional de vivienda
  • IPC – Índice de Precios al Consumo. Recoge información acerca de la variación de Precios en una cesta de bienes de consumo general
  • Tasa de Paro – Mide el porcentaje de población que encontrándose en edad de trabajar y buscando de forma activa empleo, no encuentra sin trabajo.
  • IBEX – Índice bursátil español que representa la capitalización de las 35 compañías más grandes del país

Cuadros descriptivos de cada variable

Datos del INE entre enero 2007 y diciembre 2018 recogidos con SPSS

Cuadros de correlación y regresión

Cuadro de correlación entre las variables

Cuadro de regresión de las variables

Vemos en el cuadro los resultados sobre las diferentes correlaciones entre las variables y la
significatividad en cada
caso.

Podemos ver de esta forma que, a la hora de analizar las variaciones del precio de la vivienda y su correlación con las demás variables, es la tasa de paro la que tiene mayor grado de significatividad, con una correlación inversa del (-0.61) y grado de significatividad alto.

En el caso de IPC e IBEX la correlación con el IPV es mínima y además no es significativa obteniendo una correlación con el IPC de (-0.10), y una correlación del IPV con el IBEX de (-0.04) con un grado de significatividad prácticamente nulo

Resultado del análisis – Qué factores determinan los precios de la vivienda

Con la correlación se trata de ver qué relación existe entre los movimientos que se producen en un índice y los movimientos que se producen en los demás, si van en el mismo sentido o no, y si tienen variaciones similares o no.

Vemos como dato a destacar que las 
otras dos variables que demuestran 
obtener datos
significativos sería la relación entre el IPC y la Tasa de Paro, donde existe una correlación
inversa de (-0.43). Es decir los movimientos alcistas del IPC demuestran un movimiento claro a
la baja de la Tasa de Paro.

De los datos obtenidos en el análisis de regresión se demuestra que existe un alto grado de relación de la variable independiente con las variables dependientes, quedando explicadas las
variaciones de precio de la vivienda en un 53% en función del resto de variables. El resto de la variación del precio de viviendas vendría determinado por otros factores como tipo de interés,
PIB, renta per
cápita, etc…

La ecuación de regresión nos da
la fórmula para determinar las
variaciones que han existido en el Índice de Vivienda en este periodo. Tenemos las ponderaciones de Paro e IPC ya que observamos que el IBEX no es representativo en el modelo. Dentro de la ecuación
esta un componente “e” que
implica variaciones
que no puede
explicar el modelo

Precios
Vivienda= 22.91 + (-1.10)Tasa de Paro + (-1.97)IPC + e


Conclusiones del análisis estadísitico del Índice de Precios de Vivienda


Tras analizar los resultados obtenidos para el análisis de este periodo llegamos a varias
conclusiones, algunas de las cuales confirman hipótesis iniciales de partida y otras por el contrario nos hacen ver una realidad desde el punto de vista matemático que difiere de las
ideas que podíamos tener preconcebidas.

1. Las variaciones del precio de la vivienda no han tenido relación alguna con la evolución bursátil.

Es decir el valor de capitalización de las empresas en el mercado no guarda relación con la evolución de precios

2. El IPC tiene una correlación inversa con los precios de la vivienda.

Esto es sorprendente, desde el punto de vista de que el precio de la vivienda está contenido en el propio índice. Mas los resultados confirman que en este periodo la correlación ha sido mínima y en sentido inverso. Es decir, las variaciones al alza del IPC han conllevado una ligera bajada de precios de vivienda.

3. La Tasa de Paro ha guardado durante todo este periodo una correlación inversa significativa.

Ante movimientos del 1% en la tasa de paro, se producen movimientos que multiplican por 1.10 el precio de la vivienda.

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Fernando Cevallos – Zuñiga , certificación European Financial Advisor (EFA)

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